ニュース

Oct 01, 2023

シアトルの交通計画: ウルトラの助けを借りて 15 分の都市を実現する方法

Penso che una delle cose migliori del signor Tacomee sia che capisce i costruttori.

タコミー氏の最も優れた指摘の 1 つは、彼は建設業者を理解しているためですが、建設業者はこの地域では限られた住宅しか建設できないし、今後も建設しないということだと思います。 金利の上昇、株式市場の下落、技術者の人員削減、住宅ローン金利の上昇、集合住宅開発への投資の減少を伴うこの市場では、年間の建設量は減少しており、しばらくは低迷が続くと思われる。

都市がどれだけ都市化を進めても、実際に建設される住宅の量は変わりません。

私が強調したいのは、この地域全体で実際にどれだけの未実現のゾーニング能力があるかということです。 シアトルは最近 UGA を拡張してアップゾーン化し、現在では住宅地ごとに 3 つの独立した住居を許可しています。 ベルビューのアップゾーニングを見てください。 将来の人口増加予測が非常に高いにもかかわらず、どの都市も既に GMPC の住宅増加目標を満たしているゾーニング能力を持っています。 ただ、このブログの読者の多くはそれを理解したいと思っていないと思います。なぜなら、それは、アップゾーン化が住宅価格を手頃にする魔法の治療法ではないことを意味するからです。

たとえその地域が現在のゾーニングを変更しなかったとしても、建設業者が現在の既存のゾーニングを使い果たすまでに約 50 年かかるでしょう。

私が主張したいもう 1 つの点は、「グリーンフィールド」という用語は法的に無関係であるということです。 この敷地は植生しているか未開発かもしれませんが、依然として植栽されており、私有地の開発用に区画されています。 開発中のこれらの「グリーンフィールド」用地を奨励する一番の方法は、それらをアップゾーン化することです。 歴史的に見て二番目に良い方法は、犯罪、学校、仕事、生活費などの理由で人々が住みたくない都市を持つことだ。

タコミーと元投稿者のバーニー（タコミーと同じようにスペードをスペードと呼んだ）が主張するもう一つの良い点は、すべての新築建設には平方フィートあたりの最低コストがあり、特に高インフレ市場では毎年上昇するということだ。 国際建築基準やグリーン建設義務の採用など（どちらも良いことです）も、新規建設のコストを上昇させます。 人々は75万ドルのコンドミニアムについて話しますが、月額1000ドルのことは忘れています。 HOA 手数料。

固定資産税の上昇、近隣の望ましさ、インフレ、そして絶え間なく上昇するAMIと新築および既存の住宅価格などを加えると、別の投稿で述べたように、私が知っている賃貸住宅管理者らは家賃が20%上昇すると予想しています。なぜなら、コストが 20% 上昇し、以前よりはるかに低い金利が適用されたからです。

どのような治療法があるのか​​分かりません。 はい、SFH ゾーンをアップゾーン化すると、住宅価格が高くなり、おそらくより多くの「グリーンフィールド」開発が行われ、シアトル南部ではジェントリフィケーションが進むため、毎年限られた新築建設の多くがより都市部からより郊外に移転することになります。しかし、それは新たな純住宅ユニットをさらに増やすことも、その新しい住宅の価格を下げることもありません。また、これらの地域の多くには交通手段がありません。では、ポイントや目標は何でしょうか? このブログの読者の多くは、用途と規制上のゾーニングの違いをまだ理解していないと思います。また、SFH ゾーンのアップゾーニングについて話すときに私たちが今考えているのは、同じ規制で異なる用途 (マルチファミリー) を許可することだけだと思います。ミシガン州のような都市では、最小敷地サイズが 8,400 ～ 15,000 平方フィート、ヤードセットバックが 20 フィート X 25 フィート X 10 フィート X 5 フィート、最大遮水敷地被覆率が 45%、偏差ゼロ、敷地面積に対する GFA の比率が必要であるという制限です。偏差ゼロで 40% の制限。 ああ、ユニットごとに少なくとも 1 台の屋根付き駐車場があります。 このブログの人々の話を聞いていると、これらの敷地の使用をゾーンアップすればハイアット規模の開発が可能になると思うでしょう。

より小さなユニットやあまり望ましくない地域に引っ越したり、ルームメイトを見つけたりすることもできますが、特にAMIが上昇し続けている場合、新築の建設によって住宅価格、特に賃貸料が安くなる、あるいは安定することを期待するのはおそらく夢物語でしょう。 シアトルには、白人の都市生活者が住みたいと思う魅力的な地域がどんどん減り、どんどん物価が高くなっているか、あるいは移住する人が増えているが、現時点では推定額をはるかに下回っているようだ。

このブログの中には、AMI (ただし自分たちのものではありません) の家賃が上がり続けるのを見て感情的になっている人もいます。所有している人は感謝の気持ちを抱いており、建築業者は古い、より手頃な価格の住宅を建て替えながら、この AMI の群衆に向けて建設を続けています。 「手頃な価格」の住宅はますます少なくなってきています。 タコミーのような人たちは、自分たちの都市計画は魔法のような都市計画ではないと言ってイライラしており、シアトルのような高級化が進む都市は、下層階級を追い出して魅力を失うことがある。

シアトルがこれを経験する最初の都市ではないし、最後に経験する都市でもないが、既存の住民にとって最初のショックは大きい。 ベルタウンの都市計画と開発により、すべてのアーティストがジョージタウンに強制移住させられたときのことを覚えていますが、今ではジェントリフィケーションのために彼らはそこから追われています。 このブログで彼らのために泣いた人はほとんどいませんでした。

この傾向を逆転させた都市は、経済破綻に見舞われ、お金を持っている人々が離れ始めた都市だけだ。 この国には、不動産価値が非常に安くなっている古い壮大な都市がいくつかありますが、WFH の場合は、もう一度検討する価値があるかもしれません。