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Aug 26, 2023

商業用不動産投資のニューノーマルに対応する

Per la maggior parte degli ultimi 15 anni, i mercati immobiliari e dei capitali immobiliari hanno registrato un andamento negativo

過去 15 年間のほとんどにおいて、不動産および不動産資本市場は危機管理の恩恵を受けてきました。 FRBは金利を非常に低く保ち、需要を生み出すことで、資産評価が上昇し続けることを保証した。 しかし最近になって方針を転換し、フェデラル・ファンド金利を大幅に引き上げ、その支援には限界があることを示唆している。

新しい常態が視野に入ると、多くの不動産スポンサーや投資家は資本戦略を見直し、それに応じて調整することになるでしょう。 優先株式やメザニンファイナンスなどのより柔軟な財務上の取り決めは、低金利でより高い価値で資金調達された資産にかかる圧力を軽減するのに役立ちます。 スポンサー、投資家、貸し手が協力を強化し、状況や機会の変化に合わせてプロジェクトをより適切に位置付けるために撤退計画を延期できれば、おそらくより深刻な結果は回避できるだろう。

2022 年、不動産および不動産資本市場は、わずか 15 年間で 3 回目の大きな混乱に見舞われました。 世界金融危機、新型コロナウイルス感染症のパンデミック、そして最近のインフレ率は40年ぶりの高水準にあり、金融​​のブラックスワンはよく知られています。 最初の 2 つは不動産市場の危機時代であり、これが経済混乱の拡大を回避するために連邦準備制度理事会の強力な対応を引き起こしましたが、昨年インフレが本格化し、不動産市場が長年取り組んできなかった問題が引き起こされました。 ：システムから流出する流動性。

昨年の金利上昇とそれに伴う市場の混乱により、すでに問題のある資産がいくつか生み出されています。 規制や内部引受業務の制約により銀行からの流動性が低下する中、買い手はその苦境を利用しようと待機し、プライベート・エクイティは脆弱な借り手や資産を狙うために負債ファンドを集め、所有者には自己資本を調整するためにもっと創意工夫するよう圧力が高まる。スタックします。 これは、満期ローンや変動金利ローンを抱えているファンドや、投資家からの償還額の増加に直面しているファンドに特に当てはまります。

ローンの延長、ワークアウト、猶予契約は通常、防衛の第一線であり、特にファンダメンタルズが強い不動産に対しては、重大な救済を提供することができます。 持続的なインフレにより金利が上昇し、その間に資産評価額が低下した場合には、メザニンローンや優先株式などの他の資本戦略がより望ましいものになる可能性があります。 場合によっては、シニア融資者にプロジェクトに留まるよう説得するために、シニア融資対価値比率を下げるためにこれが必要となる場合があります。 他の地域では、代替資本を探す方が良いかもしれません。

メザニンローンと優先株式は、シニアローンで銀行からより実行可能な条件を得るために、プロジェクトの再構築や資本再構築のための追加資金を必要とするオーナーにとって頼りになる劣後融資となっている。 どちらも、特に優先株式は、すべての利害関係者に利益をもたらすカスタマイズの柔軟性を提供します。 メザニン ローンは、より標準化され、複雑さが軽減され、その結果、より市場性が高いと広く見なされています。

メザニンローンでは、より多くの変数が存在する傾向にある優先株式に比べて、税金の問題がそれほど難しくありません。 ただし、メザニン ローンは負債であるため、比較的短期間の満期や毎月の元本支払いなどの他の問題は気にせず、上級の貸し手からの承認や調整の問題が生じる可能性があります。

優先株式は通常、メザニン ローンよりも柔軟性が高く、資本提供者がさまざまな方法で収益を構成できる可能性や、スポンサーがプロジェクトを安定させるための追加の時間と流動性を実現できる可能性が含まれます。 優先株式は高価になる傾向がありますが、不動産市場が新しい常態に適応するにつれて、優先株式によってもたらされる柔軟性の向上は、足場を取り戻すためにより多くの時間を必要とするプロジェクトにとって価値があるかもしれません。 さらに、ノンバンクの貸し手間の競争により、優先株式やメザニン資本のコストやその他の条件にある程度の下方圧力がかかる可能性がある。

昨年まで、FRBが金利を引き下げ、数千億ドルの商業用および住宅ローン担保証券を購入したため、不動産投資家は低金利、潤沢な流動性、資産評価の上昇という強壮現象に慣れていた。 インフレがその限界を露呈させた今、無限に見える刺激策の時代は永久に終わったかもしれない。 その結果、不動産市場はしばらくの間、新たな金融環境に適応していく可能性がある。

持続可能な投資を促進し、安価な資金にあまり縛られない収益をもたらす均衡に戻るには、不動産市場を相当量の優先債務から解放する必要があると思われる。 このような解放は、株主に不利益をもたらす場合もあれば、遅い場合もあります。 投資家は明らかに後者を好みますが、将来の利益を確保するためにそれを達成する最善の方法は、ニューノーマルにおける重要な課題となります。

ジョセフ・セラーズは、法律事務所バラード・スパアの不動産部門および不動産金融グループの上級弁護士です。