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Aug 20, 2023

収益が低迷する中、株式投資家は業界から手を引く

Patricia Kirk | 18 gennaio 2023 Investire in tutti i tipi di immobili commerciali

パトリシア・カーク | 2023 年 1 月 18 日

過去 1 年間、あらゆる種類の商業用不動産への投資がより困難になっており、それは今日投資家によって最も強力な資産クラスの一つと考えられている工業セクターにも当てはまります。 不動産サービス会社マーカスの上級副社長兼オフィス・産業・ヘルスケア担当ナショナルディレクターのアル・ポンティアス氏によると、金利上昇と潜在的な景気後退への懸念の結果、金融業者は現在、産業取引に関してより保守的な立場をとっているという。 &ミリチャップ。

産業部門の最近の投資売上高は、自己資本要件の高まりと金利上昇の影響を反映しており、1年前の平均2.0～3.0％に比べ、現在は平均6.0％となっているとポンティウス氏は指摘する。 不動産データ会社MSCIリアル・アセッツによると、年初から11月までの米国の産業販売額は総額1,376億ドルで、2021年の同時期と比べて3％減少した。同セクターの平均キャップレートは5.4倍と推定されている。パーセント。 一方、不動産サービス会社CBREの第3四半期資本市場報告書によると、同四半期の工業用販売額は前年比23.6％減少し、411億ドルから314億ドルに減少した。 工業用不動産の単一資産売上高は25.7％減の195億ドルとなった。

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不動産サービス会社コリアーズの産業サービス国内ディレクター、ステファニー・ロドリゲス氏は、産業取引の市場には依然として富裕層、機関、外国資本、小規模投資家などさまざまな資本源が存在すると指摘する。 しかし、彼らが負うリスクは以前よりも小さくなっている。

セントルイスのエルムツリー・ファンズのCEO兼創設者であるジム・コーマン氏は、銀行や生命保険会社などの伝統的な商業用不動産の負債源は、金利の上昇と経済情勢の軟化により、提供するレバレッジの水準を下げていると付け加えた。プライベートエクイティを拠点とする不動産会社。 ポンティウス氏によると、現在利用可能なローン・トゥ・バリュー（LTV）比率は、資産の所在地、物理的状態、リース構造にもよりますが、通常は65～75パーセントの範囲ですが、1年前は70～80パーセントでした。

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その結果、投資家は負債と株式をカバーするために、より高価な代替資金源にますます目を向けるようになっています。 現在の投資環境では、メザニンおよび優先株式への投資の需要が以前よりも高まっているとコーマン氏は言います。 同氏は、これらの資金源はコストが高いにもかかわらず、従来の融資源よりも高い LTV を提供していると指摘しています。 ただし、メザニンおよび優先株式による資金調達のコストと条件は、取引の特性とリスクプロファイルに応じて大きく異なります。 「したがって、メザニンまたは優先株式への投資は、取引が確実に増加するように、ケースバイケースで分析および引き受ける必要がある。」

市場全体で建設コストが上昇し続ける中、開発プロジェクトではメザニンや優先株式で資本スタックを構築することがより一般的になっていると、資本サービスプロバイダーであるノースマーク社の債券・株式担当シニアバイスプレジデントのジェフ・デハーティ氏は指摘する。 融資手段が許可すれば、一部の機関投資家は現在メザニンファイナンスを提供しているとポンティウス氏は付け加えた。メザニンファイナンスは、より低いリスクで11～14％の高い利回りを生み出すため、株式ファイナンスに代わる比較的魅力的な投資手段だからである。

コーマン氏によると、需要の高まりを受けて、産業部門に焦点を当てたいくつかの株式ファンドや債券ファンドが積極的に資金調達を行っているという。 彼らは一貫して物流不動産資産、特にラストワンマイルのハブに焦点を当てる傾向があります。

しかし、CBREの米国産業・物流資本市場担当プレジデント、クリス・ライリー氏は、アドバイザーが市況の変化に基づいて収益期待や投資戦略を再設定しているため、株式による資金調達全体が鈍化していると述べた。 同氏は、現在も進行中の資金調達は小規模な調達を目標にしており、必要な資金を確保するためにより多くの時間を与えていると指摘している。

ポンティウス氏によると、現在はさまざまな理由から株式による資金調達が困難だという。 例えば、年金基金は有価証券、債券、不動産などのさまざまな投資タイプにポートフォリオを割り当てていると同氏は指摘する。 通常、不動産への配分はポートフォリオの 10 ～ 14 パーセントを占めます。そのため、株式市場の下落により 1 億ドルのポートフォリオが 8,000 万ドルに縮小した場合、不動産の部分が過剰配分となり、金融機関は利益を得ることができなくなります。」各投資タイプの目標に沿った配分に戻るまで、これ以上不動産資金を提供しないでください。

一方、投資家は不動産レポートの数字が市場で実際に起こっていることより2～6か月遅れていることを心に留めておくべきだとポンティウス氏は言う。 例えば、最近報告されたように、工業用不動産の価格は安定しており、資本化率は30～40ベーシスポイント上昇しているというよりも、実際には価格は1年前から7.0～15.0％下落しており、資本化率は上昇していると同氏は主張する。 75～150ベーシスポイント。

そのため、負債コストの上昇に加えて、価格設定とキャップレートの上昇により、資産の売却を検討している人々の潜在的な収益も減少しています。 ライリー氏によると、セクター全体で賃料が上昇し、資産を購入した投資家はピーク時よりも30～50パーセント高いキャップレートで資産を購入したため、2022年には純営業利益（NOI）とキャッシュリターンが増加したという。 「望ましい対象市場における好立地の新規投機物件の多くは、キャップレートの拡大を上回る市場賃料の上昇を経験しており、許容可能な安定したコスト収益率を実現しています。しかし、総収益は2021年の第1四半期に達成されたのと同じレベルには達しておらず、出口価格が低くなるため、2022 年に予定されています。」

ポンティウス氏によると、このセクターの需要と供給のファンダメンタルズは魅力的であるため、工業用不動産に資金を投じることに興味を持っている投資家は今でもたくさんいるという。 しかし、誰もが非常に選択的です。 投資家は、取引のキャップレートが債務金利を超えない限り購入しないだろう。 「収入源が今後何年も横ばいで推移するなら、取引するにはキャップレートが少なくとも6.5～7.0％でなければならない。」

例外は、短期的に上昇の可能性がある取引です。 たとえば、4 または 5 パーセントの上限がある資産は、今後 2 年以内にリースが期限切れになる場合でも魅力的なままであり、買い手は賃料を市場レートまで引き上げることができます。

最近のニューマークのレポートによると、全体として、毎月の産業資本市場の活動は2022年8月以降、前年比で2桁の減少を経験しており、限られたデータではキャップレートの上昇と短期と長期の両方の価格の下落を示しています。 - 期間加重平均リース期間 (WALT) 資産。 しかし、前者には依然として高い保険料と低いキャップレートが課せられています。

実際、ライリー氏は、2022年末に投資家の需要と価格が上昇し、主に市場価格を下回る、WALTが不足しているインプレイス賃料を含む資産に対して、第3四半期よりも好調だったと指摘している。

ニューマークによれば、2022年の工業用販売取引の分析により、ウォルト社の残存期間が3年未満の資産は、平方フィート当たりの価格設定で平均55パーセントのプレミアムを達成し、キャップレートは残存期間が3年未満の資産よりも約70ベーシスポイント低いことが実証されたという。ウォルトに残された時間はほぼ10年以上。 キャップレートデルタは、平均して、短期と長期の WALT 資産の価値に 17.5% の差があることを意味します。

さらに、同レポートは、1月初めのSOFR（有担保翌日物融資金利）が4.31％であり、さらなる利上げの可能性があることから、短期のWALT資産の取得は短期的にマイナスのレバレッジをもたらす可能性があるが、より大きなレバレッジを確保できる見通しがあると指摘した。キャッシュフローと今後数年間の低金利での借り換えが可能になります。

そして、コーマン氏によると、投資家の需要が最も強いのは、ファミリーオフィスや年金基金など、長期投資期間を持つ個人投資家および機関投資家から来ているという。 ライリー氏によると、レバレッジに依存しない買い手、または取引を完了するために低いレバレッジを使用する買い手が最も積極的であり、これには、資産を無期限に保持できる個別口座、オープンエンドのコアファンド、ファミリーオフィス、その他の個人買い手が含まれます。 同氏は、個人投資家が現在の市場を、再調達原価を下回る価格設定で大きな利益が得られる買いの機会、つまり魅力的な組み合わせだと考えていると示唆している。

さらに、税金目的で資金を再投資しようとする団体が現在活動しているとロドリゲス氏は言う。

一方、償還待ちに直面している投資ビークル（非取引REITやオープンエンドファンド）は、買い手側の活動が最も活発ではなく、資金調達のために資産を売却したり融資したりしている、とライリー氏は述べた。

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