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Apr 21, 2023

南フロリダ郊外のオフィスが再開発に最適な理由

Dagli appartamenti all'industria, i progetti danno nuova vita a una parte del sud della Florida

アパートから工業用まで、南フロリダの一部のオフィスにプロジェクトが新たな命を吹き込む

左から: Bridge Industrial の Steve Poulos 氏。 グローバー・コーリューのマーク・コーリューとアヌジ・グローバー。 BHグループのアイザック・トレダノ氏とリアット・トレダノ氏。 関連グループのジョン・ポール・ペレス氏とホルヘ・ペレス氏、およびいくつかのオフィス物件（Getty、Google Maps、LoopNet、BH Group、Bridge Industrial、Grover Corlew、関連グループ）

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マイアミ・デイド郡北部のビーコン・ステーション・ビジネスパークにある4階建てのオフィスビルは、何年もの間、ライダー・システムの従業員で賑わっている。 この物流会社は 18 年前にこのベージュ色の建物を本社とし、一時は 800 人ものスタッフを抱えていました。

しかし、この25万平方フィートの建物はまもなく消滅することになる。

ハイブリッド勤務への移行により、ライダーさんは事業規模を縮小し、マイアミデイドの別の場所に新しい拠点を探しています。 同社は3月にビーコンステーションの建物を、代わりに工業団地を計画している開発会社に売却した。

それは南フロリダ全域で展開されるシナリオだ。 トライ郡地域の大手雇用主の一部は、オフィススペースの一部または全部を手放しており、既存の建物を取り壊し、工業用や住宅用などの需要の高い資産クラスを建設する計画でキャンパスをかき集めている開発業者にとっては非常に喜ばしいことだ。

オフィスビルの再開発は、過去 3 年間にわたって南フロリダの市場を定義してきたストーリーとはまったく対照的です。 北東部と西海岸の企業がこの地に進出したり、全面的に移転したりするにつれ、この地域は、商業部門の空室率の上昇に苦しみ続けている全米の他の地域と比べて、オフィス不動産天国としての評判が高まった。

それにもかかわらず、業界関係者によると、長年南フロリダに本拠を置く企業も、リモートワークの人気の高まりからもはや無傷ではなく、多くの企業が拠点を縮小するよう促されているという。

「今日皆さんが目にしているのは、オフィススペースが懸念の最前線にあるということです」とセンテニアル銀行サウスイーストフロリダ部門の社長JCデオナ氏は語った。 「そのため、一部の大規模開発業者は、再配置を目的としてこれらの特性を追求しています。」

マイアミ・デイドに提出された申請書によると、ライダーの本社を買収したブリッジ・インダストリアルは、合わせて33万平方フィートに及ぶ2棟の倉庫棟を計画しているという。 ライダーさんは、新居が見つかるまでセール・リースバック契約を通じて来年１年間この建物に住み続けることになる。

フォート ローダーデールでは、グローバー コーリュー氏が 312 戸のアパートメントを含む 7 階建てのメイラ サイプレス クリークを計画しています。 この施設は、6261 Northwest Sixth Way にあるオフィスビルの敷地と、Citrix 本社の一部だった隣接する土地に設置されるが、クラウド コンピューティング会社はキャンパスの残りの部分を維持している。 さらに北では、ペブ・エンタープライズとBHグループが、購入したボカラトンのオフィス・デポ・キャンパスにアパートと小売店を追加すると同時に、既存のオフィススペースの一部を改装する予定だと南フロリダ・ビジネス・ジャーナルが報じた。

アイザック・トレダノとリアット・トレダノが率いるBHはまた、かつてAT&Tが占拠していたプランテーションの空きオフィスビルの再開発でペレス家の関連グループと提携しており、従業員用住宅や小売店を含むおそらく400戸以上のアパートが入居している。

開発用地としてオフィスを占拠する傾向は、賃貸借の停滞の結果であると同時に、建築可能な土地が不足するという南フロリダ州の長年の問題の要因でもある。

デ・オナさんは、「ここにはそれほど広い土地はない。だから時々、もう少し創造力を発揮して、再配置できる土地を探す必要がある」と語った。

低迷する資産クラスを繁栄する資産クラスに再開発することは、南フロリダの有名な不動産戦略です。

まずはゴルフ場でした。 約5年前、線路の供給過剰と一部のコースが財政難に直面する中、開発業者はこの物件を住宅プロジェクトの主なターゲットとした。

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2021年、小売市場の低迷でショッピングセンターが大騒ぎになり、不動産業者が集合住宅プロジェクトの計画で実店舗の物件を買い占めた。

ごく最近では、学部入学者数の減少により大学が縮小する中、開発業者はすぐに中心部に位置する物件を奪い取った。 既存建物をマンションに建て替えたり、寮をアパートに転用したりする計画まで多岐にわたります。

現在、オフィスの再開発がトレンドに加わっています。 取り壊されそうなオフィスビルは老朽化が進んでおり、そのほとんどは2000年代初頭に建てられたものだが、中には1980年代にまで遡るビルもある。 これらの企業は郊外にも拠点を置いており、州外からの企業流入の恩恵をほとんど受けていない。 移植テナントが望むモダンな雰囲気やアメニティが欠けており、マイアミのブリッケル金融街のような需要の高い市場での賃料の値上げも経験していない。

マーカス・アンド・ミリチャップのアレックス・ジルバーグライト氏は、開発業者は「広い土地を持つ古いクラスBかCのオフィスビルを購入している」と述べた。 「この建物は機能的にやや老朽化しているため、彼らはオフィスビルの価値で購入していますが、これもまたアメニティがないため[賃貸]料金がそれほど高くないため、価値がありません。」

ライダーの本社 (11690 Northwest 105th Street) は、メドレーの西にあるマイアミ デイドの未編入地域にあります。 コリアーズのレポートによると、第1四半期のメドレーサブマーケットの平均募集賃料は1平方フィート当たり36.14ドルで、ブリッケルの83.23ドルよりもはるかに低かった。

3月、ブリッジはこの建物に4,210万ドルを支払ったが、これは9年前の16.8エーカーの物件の価格である4,200万ドルとほぼ同じだった。

オフィス デポの 650,000 平方フィートの本社は、パームビーチ郡南部の都市、ボカラトンのノース ミリタリー トレイル 6600 番地にあります。 コリアーズによると、第1四半期のボカの平均オフィス賃料は1平方フィート当たり30ドル台だったが、市内の一部では40ドル台後半にまで上昇している。 これは、郡のオフィス市場の中心地であるウェストパームビーチの中央ビジネス地区の平均募集賃料80.86ドルよりも低い。

4月、ペブとBHはオフィス・デポの29エーカーの本社を1億400万ドルで買い取り、6年前の価格1億3,210万ドルから21パーセントの割引となった。 オフィス・デポはスペースの一部を2年間リースバックした。

再開発が予定されているオフィスビルは郊外に位置するため、広大な敷地を有しています。 同時に、セール・リースバック取引により、買い手はプロジェクト計画を練り上げる間にキャッシュフローを得ることができます。

開発業者は「おそらく割引ベースで既存の資産を購入して、屋根付きの土地を利用することができ、集合住宅や混合用途、小売りを行うのに十分なマスを持っている」とジルバーグライト氏は述べた。

南フロリダでオフィス再開発がさらに定着するかどうかは、市場の動向次第だ。

センテニアル銀行のデ・オナ氏は、この傾向は続くと見ているが、開発業者がアパートを増築できる余剰土地のあるオフィス物件を購入するケースも考えられる。

より多くのオフィスが開発拠点となる可能性がある兆候として、セキュリティサービス会社ADTは昨年、ボカラトン本社の賃貸契約を更新したが、占有面積は10万4,000平方フィートにとどまり、以前に占有していたスペースより26パーセント減少した。 1980 年に完成したこの建物は、ペブ アンド トータス プロパティーズが所有しています。

デ・オナ氏は、「価値を付加する取り組みがあれば、不動産を再配置したり再利用してより有効に活用したりできる」と述べ、「今後もこのような状況が続くと思う」と述べた。