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Aug 24, 2023

メザニン ローン: 差し押さえの予期せぬ事態を回避する

I prestiti mezzanini sono aumentati in modo significativo a causa della pandemia di coronavirus

新型コロナウイルスのパンデミックは、メザニンローンのデフォルト件数の大幅な増加と、メザニンの貸し手と借り手にイライラするほど予測不可能な法的状況の両方をもたらした。 パンデミックの間、メザニンの借り手は、ニューヨーク州が義務付けた差し押さえ猶予制度によって自分たちは守られていると考えていたかもしれない。 結局のところ、メザニンの借り手はその一時停止によって保護されなかった。なぜなら、メザニンローンを管理する統一商法（UCC）は、外部で機能する「準」差し押さえメカニズム、つまり不動産所有者の担保権の売却を規定しているからである。裁判制度のこと。 しかし、一部のメザニン借り手は、以下で説明するように、司法制度の助けを借りて、そのような「準」差し押さえを防ぐことができました。

メザニンローンの不履行の増加は、新たな種類の予期せぬ株式保有者も生み出した。メザニン貸し手は、UCCの差し押さえ後に株式を保有することになり、その結果、管理の準備が整っていない建設や開発プロジェクトの責任を引き受け、返済の責任を負うことになる。頻繁に不良債権となっている不動産資産を担保とする、より伝統的な住宅ローンのこと。 メザニンの貸し手は常に株式保有者になるリスクを抱えていましたが、景気が良くなった時代にはリスクははるかに低かったのです。 最初はパンデミックによって発生し、現在は金利上昇と不動産市場の軟化によってメザニンローンのデフォルトが増加しているため、2020年3月以前に考えられていたよりもはるかに多くのメザニン融資業者がプロジェクトスポンサーの立場にある。

この環境では、メザニンの借り手も貸し手も同様に、メザニン ローンがデフォルトになった場合に生じる課題と機会を評価する必要があります。

メザニン ローン: キャッチで大きなリターン

メザニン ローンは、住宅ローンや株式の収益が借り手の資金ニーズを満たすのに十分でない場合の追加資金源です。 メザニン ローンは通常、従来の住宅ローンよりも金利が高いため、貸し手にとって魅力的です。 いつものように、フリーランチはありません。金利が高くなると、リスクも高くなります。

不動産の権益によって担保される従来の住宅ローンとは異なり、メザニン ローンは不動産所有者/住宅ローン借り手の持分によって担保されます。 債務不履行となったメザニン ローンの差し押さえのプロセスは、UCC セクション 9-610(a) に準拠しており、同条では「債務不履行後、担保権者は現在の担保の一部またはすべてを売却、リース、ライセンス供与、またはその他の方法で処分することができる」と規定されています。条件、または商業的に合理的な準備または処理に従うこと。」 メザニン貸し手は、差し押さえを行うと、住宅ローン借り手に差し入れられた株式の「UCC売却」を開始します。 UCC の売却プロセス中に株式の追加代金を支払う購入者がいない場合、メザニンの貸し手は信用入札を通じて株式自体を所有することになることがよくあります。 資本には、不動産の開発および/または運営、および住宅ローンの返済に対する責任が伴います。

新型コロナウイルス流行下におけるメザニンの差し押さえ: 2 つのケーススタディ

UCC の差し押さえに関する判例法は十分に整備されていません。 パンデミックは、従来の住宅ローン差し押さえとメザニンローンの不履行後に開始されるUCC売却との区別を曖昧にする、興味深い、そして矛盾するいくつかの裁判所判決をもたらした。

あるケースでは、1248 Assoc. Mezzii LLC v. 12E48 Mezz II LLC、2020 WL 2569405 *1 (Sup Ct. NY、2020年5月18日) において、メザニンローンの借り手である原告は、被告の貸し手による原告の会員権の販売の実施を差し止める差し止め命令を求めた。原告が債務不履行になった後の融資された不動産の利息。 原告は、住宅および商業施設の差し押さえを一時停止するアンドリュー・M・クオモ元知事の2020年3月20日の大統領令は、UCCの差し押さえを阻止するために適用されたと主張した。 貸し手は、大統領令は司法手続きである不動産の差し押さえを対象としたものであるのに対し、問題の売却はUCC第9条に基づく担保処分のためのものであり、従って非司法手続きであるため適用されないと反論した。 裁判所は貸し手の側に立って、大統領令は「司法的に命じられた差し押さえの執行に対処するものであるが、本件における質権の売却はUCCの指導に基づく両当事者の合意によるものである」と説明した。大統領令の影響を受けない。

一見正反対に見えますが、D2 Mark LLC 対 OREI VI Invs の法廷は、 LLC、2020 WL 3432950 (*4) (Sup. Ct. NY Cnty. 2020 年 6 月 23 日) は、原告がメザニン ローンを履行しなくなったことを受けて、UCC によるホテルの持分の差し押さえ売却を差し止める仮差止命令を発行しました。パンデミック時代の制限を考慮すると、UCC 第 9 条で要求されているように、提案されている差し押さえ販売は商業的に合理的ではない可能性があります。 借り手の専門家は、この売却は「新型コロナウイルス感染症に対応したニューヨーク市の『自宅待機』命令やその他の州および地方自治体の命令に対応する形で行われたものではなかった」と証言した。 具体的には、UCC 第 9 条で通常要求されているように、貸し手が開始した 36 日間の通知期間のうち 27 日間はホテルを検査することができませんでした。 したがって、裁判所はクオモ元知事の大統領令を引用し、「通常の業務時には合理的であることがパンデミック下では合理的ではない可能性があるという原告の主張を裏付ける説得力」に頼って借り手の側に立った。

これらは、酌量すべき事情の下でメザニン貸し手が不履行メザニンローンのUCC売却をどの程度完了できるかについて裁判所が矛盾した判決を下した数ある例のうちの2つにすぎない。 パンデミック関連の制限が解除された今、メザニンローンの差し押さえはより予測可能な結果を​​もたらし、ほとんどのメザニン貸し手の権利は債務不履行の借り手から保護されたままになるはずだ。 とはいえ、市場の軟化が続く中、メザニンローンの規模が危機に瀕していることから、この市場サイクル中に判例法が大幅に発展することが確実であり、その増大する判例がメザニンの貸し手に有利になるか借り手に有利になるかは不透明である。

安定資産に対するメザニン融資と建設融資の比較

そもそも差し押さえを行うメザニン貸し手の決定には、基礎となる不動産の品質と、株式所有者の責任を引き受ける貸し手の能力を考慮する必要があります。 問題となっている不動産が安定資産であるか、より複雑な建設または開発プロジェクトであるかは、UCC の差し押さえの結果がメザニンの貸し手にとって成功するかどうかを決定する上で重要な考慮事項です。

メザニンの貸し手が差し押さえられ、安定化した資産（たとえば、パンデミック前にはほとんどの人が予想していなかった完全リースのオフィスビル）の株式所有者になった場合、その資産は信頼できる収入源を生み出す可能性が高く、金融機関の継続的な運営が可能になります。メザニンの貸し手、または UCC 差し押さえ後の資産の株式所有者となる予定の者にとって、資産の管理がより容易になります。

メザニンの貸し手が UCC の差し押さえを検討している場合によくあることですが、基礎となる不動産が建設中または開発途中で経営危機に陥っている場合、プロジェクトの完了を監督し、多くの場合、その費用を支払う負担が問題を複雑にします。株式を引き継ぐかどうか、そしてどのように引き継ぐかについて。 完成費用には、材料費の高騰や建設遅延による予算超過が含まれる可能性があるが、差し押さえ前にすでに発生しており、そもそも債務不履行につながった可能性が高い。 さらに、メザニンの貸し手がその株式担保を差し押さえても、その不動産に対する整備士の先取特権は消滅しないため、メザニンの貸し手にはさらなる経済的負担が加わります。

UCC の差し押さえ後に株式の所有権が引き継がれた場合の結果を十分に考慮していないメザニン貸し手の数が増加しているのを私たちは目の当たりにしています。 重大な先取特権やその他の問題を伴うプロジェクトを含む建設または開発プロジェクトでは、引き継ぐプロジェクトを進めるための資金力や開発の専門知識がメザニン融資者にない場合、メザニン貸し手は複雑な立場に置かれます。 メザニンの貸し手は、建設、開発プロジェクト、またはその他の不安定な資産に関連する UCC 売却を開始する前に、付随するすべてのリスクと負債を評価し、株式所有に関連する責任を負う準備を十分に整えておく必要があります。

結論

メザニン ファイナンスは優れた投資機会となります。 ただし、投資家は、続行するかどうか、および続行する方法を評価する際に、UCC の差し押さえを規定する判例法の発展状況を常に把握しておく必要があります。 さらに、メザニンの貸し手は、UCC 売却時に株式を引き受けることに伴うリスクを考慮する必要があります。