ブログ

Jun 13, 2023

CMBSの延滞率は5月に7％上昇

Il tasso di insolvenza CRED iQ per CMBS a maggio era

5 月の CMBS の CRED iQ 延滞率は 4.2% と 4 か月連続で増加しました。

延滞率は前月の３．９３％より２８ベーシスポイント上昇し、７％の増加に相当した。 商業用不動産業界が直面している逆風の結果、CRED iQ の延滞率は 2023 年の初めから約 29% 上昇しました。

延滞増加の主な要因としては、オフィス部門の苦境拡大や満期を迎えるローンの借り換え環境の逼迫などが挙げられる。

この延滞率は、6,000億ドルを超えるCMBSコンジット・ローンおよび単一資産単一借入者（SASB）ローンを含むCRED iQのサンプル・ユニバースにおける、すべての延滞特別サービス・ローンおよび延滞非特別サービス・ローンの割合に等しい。

CRED iQ の特別サービサー金利（延滞および非延滞の CMBS ローンの割合）は、前月比 5.39% から 6.01% に上昇しました。 特別サービス料率は4月にわずかに低下した後、2022年12月に始まった上昇トレンドラインを継続し、そのときの料率は4.62％となった。 ディストレストの 2 つの指標である延滞率と特別返済率を合計すると、全体のディストレスト率 (延滞と特別返済率) は、特別返済、延滞、またはその両方の組み合わせである CMBS ローンの 6.43 パーセントに相当します。

４月のディストレスト金利は６．０８％で、５月のディストレスト金利より３５ベーシスポイント低かった。 全体的な不良率の前月比の上昇は、延滞率と特別サービス率の増加を反映しています。 ほとんどの延滞ローンも特別サービサーによるものであるため、ディストレスト金利は通常、特別サービサー金利よりわずかに高くなります。

5月のデータでは、オフィス部門のさらなる混乱が明らかになり、不動産レベルの延滞率は4月の3.81％から3.98％に上昇した。 報告された最大の滞納ローンの1つは、マンハッタンのミッドタウンにある38階建て、830,928平方フィートのオフィスタワー、375パークアベニューが担保にした7億8,300万ドルのシニア固定金利住宅ローンだった。 このローンは予定されていた5月の満期日に完済できず、その後特別返済に移管されて条件変更を実行し、ローン満期日を1年延長するなどの条件が付けられた。

375 パークの不動産に対する追加融資には、2 億 1,700 万ドルのメザニン債務も含まれており、これも延長されました。 修正が完了すれば、短期的には非行は解消される可能性が高い。 しかし、この満期デフォルトは、差し迫ったオフィス債務の満期が直面している波乱万丈の例となっている。

おそらく、より懸念されたのは、ロサンゼルスのダウンタウンにある920,308平方フィートのオフィスタワーであるEYプラザが担保にした2億7,500万ドルの住宅ローンの30日間の滞納だった。 ローンは支払いが遅れたため、4月に特別返済に移されました。 375 Parkと同様に、EY Plazaにはメザニンファイナンス（3,000万ドル）があります。

しかし、信用の観点から見た主な違いは、EYプラザが変動金利債務を抱えていることであり、これは借り換えリスクよりも債務返済補償の問題を浮き彫りにしている。

オフィス物件の延滞率は、物件タイプの中で最も変動が激しい。

宿泊施設の滞納率 (4.55%) は前月比で小幅な増加を示しましたが、年々低下しています。 小売業の延滞率（7.59％）は4月の率よりも高いが、地方ショッピングモールが保証する融資が最近強化されており、頭打ちの兆しが見られる。

集合住宅の滞納率 (1.87%) は前年比上昇を示していますが、他の主要な不動産タイプに比べて依然として相対的に低いままです。 産業用（0.34％）とセルフストレージ（0.00％）は、5月も延滞の観点からアウトパフォームした。

不動産タイプ別の特別返済金利に重点を置き、オフィスローンが最も活発な動きを示しました。 オフィス不動産を担保としたローンの特別返済金利は、4月時点の5.57％から6.08％に上昇した。 現在その率は 6% を超えており、オフィスの特別サービス率は 12 か月前のレベルのほぼ 2 倍となっています。

5月の特別サービスオフィスローンの急増は、ワークスペース・プロパティ・トラストが所有する146物件のオフィス・ポートフォリオを担保とした13億ドルのローンの譲渡によってもたらされた。 この変動金利ローンは、来る7月の満期に先立って4月に特別返済に移行した。 ローンには延長オプションが残っていますが、金利上限を取得するには法外な費用がかかる可能性があります。

オフィス部門を除けば、個人向けローンの特別返済金利は4月時点の11.04％から9.95％に低下した。 宿泊の特別サービス率は6.38％となり、4月に比べて小幅な上昇となった。

集合住宅（3.87％）の特別サービス率は低下し、工業用不動産（0.42％）の特別サービス率は前月と比較して比較的横ばいでした。 セルフストレージの特別にサービスされた在庫はありませんでした。

CRED iQ の物件タイプ別の CMBS ディストレスト金利は、延滞または特別返済サブセットのいずれかに該当するローンを考慮しています。 5月のCMBS全体のディストレスト・レートは6.43％に上昇し、4月のディストレスト・レート（6.08％）より35ベーシス・ポイント高く、5.7％の上昇に相当した。 CRED iQ は、ディストレスト率が 2022 年初め以来の最高レベルに達する中、過去 4 か月間でディストレスト率全体が相対的に上昇していることを観察しました。

Marc McDevitt は、データ分析会社 CRED iQ のシニア マネージング ディレクターです。