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Sep 24, 2023

イタリアの不動産

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アリソン・グレガー著

ヴェネツィアの運河沿いにある 17 世紀の宮殿のペントハウス

1,390,000ユーロ（196万ドル）

ヴェネツィア中心部のサン モイゼ運河沿いにあるこの現代的なスタイルのペントハウス アパートメントには、特徴的な鐘楼を含むサン マルコ地区を眺めるための大きな開き窓が 12 個以上あります。

ベッドルーム 3 室とバスルーム 3 室を備えたこの 1,940 平方フィートのアパートメントは、木とレンガ造りのパラッツォ バルカローリの 4 階にあり、バルカローリ宮殿には他に 7 棟のアパートメントがあり、運河沿いに大きな入り口があります。 物件を所有しているアルタ・ガンマ・リアル・エステートのオーナー、カルロ・プランディーニ氏によると、この宮殿はかつてヴェネツィアの貴族フォスカリ家の所有物で、その先祖には15世紀の総督も含まれていたという。

建物は良好な状態ですが、エレベーターはありません。 このペントハウスは、2009 年にイタリアの建築家兼インテリア デザイナーのバルバラ アンジによって洗練されたモダンなスタイルに再設計および改装されましたが、宮殿の建設時にアルプスを経由してヴェネツィアに到着した重厚なブナ材の天井梁も組み込まれています。 建築家は、屋根裏部屋に 3 番目の寝室と書斎からなる 2 階を設計し、オーク材の重い階段で到達します。

金属製の入り口ドアを開けると玄関があり、書斎と 2 つのダイニング スペースを含む広いリビング エリアにつながっています。 屋根裏部屋への階段によって、さまざまな用途が物理的に定義されます。 キッチンは完全に囲まれており、外壁は黒いベネチアン漆喰です。 そして床から天井まであるオーク材の棚。 玄関の外には、2 つのメインベッドルームにつながる小さな廊下があります。 それぞれに専用のバスが付いていますが、マスターには衣装部屋が 2 つあり、1 つは現在ジムとして使用されているほど広いです。

アパートメントにはエアコン、リビングエリアに薪ストーブ、床暖房付きのオーク材の寄木細工の床、ベネチア風の漆喰壁が備わっています。 ル・コルビュジエがデザインし、イタリアの家具デザイナー、カッシーナが作った寝椅子などの現代的な家具は販売価格に含まれていませんが、交渉可能です。

真っ白なキッチンは、ドイツの高級キッチン デザイナー、ブルトハウプによってデザインされ、家電製品はカナダの NEFF Kitchens によって設計されました。

3 つのバスルームにはすべて、イタリア北部のガラス モザイク メーカー、Bisazza のタイルが使用されています。 マスターバスにはバスタブが付いています。 他の2つはシャワー付きです。 ランドリールームもあります。 シングルベッド 2 台 (1 つは隠れ家) を備えた特注のオーク材の家具ユニットが 2 番目のベッドルームに含まれており、屋根裏部屋のベッドルームには特注のプラットフォーム ダブルベッドが付属しています。 多くの窓のうちのいくつかには、水路を見渡す装飾用のバルコニーが付いています。 Palazzo Barcaroli はサン マルコ広場のすぐ近くにあり、グッチやルイ ヴィトンなどのファッション ブティックが近くにある高級ショッピング街 Calle Larga XXII Marzo の近くにもあります。

サン マルコ地区にはレストランやアート ギャラリーも数多くあります。 プランディーニ氏によると、宮殿へはボートかゴンドラでしかアクセスできないが、適度な距離内に車用のガレージがいくつかあるという。 ヴェネツィア・マルコ・ポーロ空港まではボートで40分だという。

市場概況

プランディーニ氏によると、ヴェネチアの価格は2001年以降着実に上昇したが、2008年の世界経済不況以降は横ばいとなっている。高級市場にある数百万ドルのアパートの中には、売れるまでに何年もかかる場合があるという。 こちらは1年前から出品されています。

サヴィルズのヴェネツィア関連会社、VOVエステートのオーナー、フィリッポ・ガッジャ氏によると、ヴェネツィアで最も望ましい建物の中には数百の宮殿があり、その多くは13世紀にまで遡るかつては公共の建物だったという。 名前の前に「Casa」または「Ca'」が付くことが多いこの宮殿は、あらゆる建築様式を網羅しており、おそらく外国人バイヤーに最も人気があるのはゴシック様式だと同氏は語った。

シグネチャー・レジデンシズ・ワールドワイドのディレクター、アン・アデニアス氏は、現時点ではヴェネツィアの市場は売り手に有利であると述べた。 より早く売れる傾向にあるユニットには、オリジナルのフレスコ画、むき出しの梁、寄木細工の床、華やかな漆喰細工、大理石の柱と床、石造りのバルコニーなど、独特の歴史的特徴があります。

アデニウスさんは、「不動産を購入するのに最も人気のある位置は、依然として大運河の近く、または大運河を見下ろす中心部、特にリアルト橋とサンマルコ広場の間の位置だ」と語った。

修復が必要な1,000平方フィートのアパートの価格は、1平方フィートあたり約655ドルから1,310ドルになるだろうとガギア氏は語った。 運河の景色を望む運河沿いのアパートは、10～20パーセントのプレミアムが得られると同氏は語った。 プランディーニ氏によると、細心の注意を払って改装され、運河沿いに建つこのアパートの1平方フィート当たり1,000ドル強という定価は、売却を促進するためにかなり低めに設定されているという。

ヴェネツィアの建物はもともと木の杭の上に建てられました。 ガッジャ氏によると、多くの建物の1階やロビーでの浸水は毎年問題となっているが、上層階にあるほとんどの高級マンションには影響がないという。 特別な保険は必要なく、高水をせき止めるためにインフレータブルゲートを設置する政府のMOSEプロジェクトにより、2年以内に洪水が完全に軽減されると期待されていると同氏は述べた。

ヴェネツィアで買う人

伝統的に、ヴェネツィアには高級品分野で多くのフランス人、アメリカ人、イギリス人がバイヤーとして来ていたが、最近ではドルとポンドの下落によりその方程式が変わったとガッジャ氏は語った。 ブローカーらによると、現在の買い手のほとんどは欧州人とロシア人だという。

ガッジャ氏によると、外国人バイヤーはサンマルコ地区に加えて、ドルソドゥーロ地区にも注目する傾向があるという。 サン マルコから大運河を渡ったところにあるドルソドゥーロには、近年新たな開発が進んでいるジュデッカ島もあります。

購入の基本

ヴェネツィアでは外国人バイヤーに対する制限はありません。 公証人が販売を担当します。 通常、手数料は 1 ～ 2 パーセントです。 エージェントは利用できますが、購入希望者はあまり多くありません。 仲介業者らによると、売り手の代理店の手数料は通常、買い手と売り手で折半して４─６％だという。

ガギア氏によると、買い手は通常、1～5％のトークンを預けて売り手に提案を行う。 売主がオファーを受け入れると、当事者は買主が 10 ～ 20 パーセントを手付金として仮販売契約を締結します。 同氏によると、クロージング時に買い手は残高と未払いの手数料を支払うという。

政府が計算した財政価値に基づいて登録税が課せられますが、これは通常市場価格よりもはるかに低くなります。 主な住居の場合、登録税はその価格の 4% です。 セカンドハウスの場合は 10% です。

ガッジャ氏によると、外国人購入者の多くは現金で支払うが、中にはイタリアの銀行から住宅ローンを組む人もいるという。 同氏によると、住宅ローンは通常10～15年で、銀行は販売価格の80％を融資することが多く、金利は4～5％で推移していると付け加えた。

ウェブサイト

イタリア政府観光庁: italiantourism.com

ヴェネツィア政府ポータル: comune.venezia.it

イタリア専門不動産業者連盟: fiaip.it

言語と通貨

イタリアの; ユーロ (1 ユーロ = 1.41 ドル)

税金と手数料

コンドミニアムの料金は月額約 113 ドルです。 代理店によると、これが買い手のイタリア唯一の家であれば固定資産税はかからないという。

接触

このアパートメントは、ヴェネツィアでは Alta Gamma Real Estate が代理店を務め、Prestige Property Group によって世界中で販売されています。

カルロ・プランディーニ、アルタ・ガンマ・リアル・エステート、011-39-041-2437843、altagamma-re.com

プレステージ プロパティ グループ、011-44-1935-817188、prestigeproperty.co.uk

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